Telek beépíthetősége – kalkulátor
Számolja ki, mekkora házat építhet: építési hely méretezett rajzzal, maximális beépített alapterület, szintterület, szintszám és kötelező zöldfelület – a HÉSZ értékeivel.
Tájékoztató számítás a megadott adatokból. Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy szakhatósági véleménynek: a telekre vonatkozó konkrét értékeket a település helyi építési szabályzata (HÉSZ) és az építésügyi hatóság adja. Jogszabályi állapot: , módszertan és források.
Mit számol a beépíthetőség-kalkulátor?
A telek beépíthetőségét több előírás együtt határozza meg: a legnagyobb beépítettség (százalék), a szintterületi mutató, a legkisebb zöldfelület, a megengedett párkánymagasság, valamint az elő-, oldal- és hátsókert, amelyek kijelölik az építési helyet. Ezek közül mindig a legszigorúbb dönt – ezért nem elég a telekterületet megszorozni a beépítési százalékkal.
A kalkulátor mindegyiket egyszerre vizsgálja: téglalap alakú, szabálytalan négyszög vagy koordinátákkal megadott sokszög telekre is megrajzolja az építési helyet, levonja a meglévő épületeket, és figyelmeztet, ha valamelyik korlát szűkebb a vártnál. A fogalmakat számpéldákkal a beépítési határértékekről szóló cikk magyarázza.
A jogszabályi alap a 2025. január 1-jétől hatályos 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA). A saját telkére vonatkozó értékeket a település helyi építési szabályzata (HÉSZ) tartalmazza – a HÉSZ megtalálásában és értelmezésében testvéroldalunk, a heszkereso.hu segít.
Egy példa: 18 × 40 m-es kertvárosias telek
Egy 720 m²-es telken, oldalhatáron álló beépítéssel, a TÉKA kertvárosias felső határaival (35% beépítettség, 8,0 m párkánymagasság) a kalkulátor ezt adja: az előkert (5 m), az oldalkert (4 m) és a párkánymagasságnak megfelelő hátsókert (8 m) levonása után 14 × 27 m, azaz 378 m² építési hely marad. A beépítési keret 720 × 35% = 252 m², ez a kisebb, így ez a maximális beépített alapterület. Két szinttel és beépített tetőtérrel a bruttó szintterület becslése kb. 655 m². A példa övezetfüggő – a saját telkére a HÉSZ szigorúbb értéket írhat elő.
Mit kell beírnia?
A telek méreteit vagy töréspontjait, az utcai oldalt, a beépítési módot, valamint a HÉSZ övezeti értékeit: beépítettség, párkánymagasság (vagy régi szabályzatnál épületmagasság), legkisebb zöldfelület és – ha van – szintterületi mutató. A kertek mezőit üresen hagyva a TÉKA alapértékeivel számol. Ha a telken megmaradó ház, garázs vagy tároló áll, adja meg azt is: a kalkulátor levonja a keretből. Sokszög alakú telekhez a telekterület-kalkulátor segít a koordináták ellenőrzésében.
Mit kap eredményül?
Méretezett helyszínrajzot az építési hellyel és a lehetséges épületfolttal; a maximális beépített alapterületet; a szintek számának és a bruttó szintterületnek a becslését (a hasznos alapterületet tájékoztató becslésként a bruttó 80–85%-ával); az előírt zöldfelületet és annak teljes értékű részét; a burkolható maradékot; valamint figyelmeztetéseket, ha például az építési hely túl keskeny vagy a meglévő épületek már kimerítik a keretet. Az eredményt PDF-ben letöltheti vagy linkként megoszthatja.
Régi és új szabályzatok
A TÉKA 2025. január 1-jén lépett a korábbi OTÉK helyébe, de sok településen még az OTÉK fogalmaira épülő HÉSZ van hatályban: ezekben gyakran épületmagasság vagy építménymagasság szerepel párkánymagasság helyett. A kalkulátor mindhárom magasságfogalmat kezeli, és jelzi, ha a becslés bizonytalanabb. A magasságfogalmakról szóló cikk segít eldönteni, melyik vonatkozik a telkére. Egy újdonság a TÉKA-ban: természetes anyagú (például fa, vályog, szalma) tartószerkezetű új lakóépületnél a HÉSZ szerinti legnagyobb beépítettség 1,2-szeresével lehet számolni (8. § (9)) – ilyenkor a beépítettség mezőbe a megnövelt értéket írja.
Mire nem ad választ?
A program tehát nem helyettesíti a tervezőt. Nem vizsgálja a telepítési és tűztávolságot, a szabályozási tervben jelölt építési vonalakat, a lejtést, a településképi követelményeket és a gépjármű-elhelyezést (a TÉKA 4. melléklete szerint lakásonként egy várakozóhely kell). A végleges választ a tervező és az építésügyi hatóság adja; ha a döntés a beépíthetőségen múlik, kérjen építész szakvéleményt.
Számítások lépésről lépésre
Egy-egy előírás részletesen, számpéldával és kiegészítő kalkulátorral.
Beépíthetőség számítás – így számolja ki, mekkora épület fér a telekre
Beépíthetőség számítás egyszerűen: telekterület, beépítettség, építési hely, szintterület és zöldfelület – képletekkel, számpéldával, online kalkulátorral.
SzámításBeépítési százalék – mennyi lehet a ház alapterülete?
Beépítési százalék magyarázata példákkal: mi számít a beépített területbe, mi nem (terasz, eresz, erkély), és hogyan számolja ki a ház alapterületét.
SzámításSzintterületi mutató – mit jelent és hogyan számolja ki?
Szintterületi mutató érthetően: mi a szintterület, mi számít bele (tetőtér, pince, erkély), hogyan számolja ki – online szintterület-kalkulátorral, példával.
SzámításZöldfelület számítás – mennyi zöld kell a telken?
Zöldfelület számítás a TÉKA szerint: teljes értékű zöldfelület aránya, gyeprács, zöldtető, kerti tó beszámítása – online zöldfelület-kalkulátorral, példával.
Hova kerülhet az épület?
Építési hely – hova kerülhet az épület a telken?
Építési hely kiszámítása: előkert, oldalkert, hátsókert alapértékei a TÉKA szerint, eresz a kertben, szabálytalan telek – méretezett rajzzal, példával.
SzámításOldalhatáron álló beépítés – szabályok, oldalkert, példák
Oldalhatáron álló beépítés szabályai: épület az oldalhatártól legfeljebb 2 m-re, 4 m oldalkert, ablakok, eresz. Számpéldával és beépíthetőség-kalkulátorral.
SzámításSzabadon álló beépítés – és az ikres, zártsorú mód összevetése
Szabadon álló beépítés szabályai: oldalkert a párkánymagasság fele, összevetés az oldalhatáron álló, ikres és zártsorú móddal, ugyanazon a telken, rajzokkal.
SzámításTelek beépíthetőségének ellenőrzése vásárlás előtt
Telek beépíthetőségének ellenőrzése vásárlás előtt: övezet, beépítési mód, építési hely, szintterület – mit nézzen meg, és mekkora ház fér rá.
Így használja
- Övezeti adatokKeresse ki a HÉSZ-ből a telek övezetének beépítettségét, magasságát, zöldfelületét.
- Telek megadásaTéglalap, négy oldal + átló, vagy koordináták a földhivatali térképről.
- EredményMéretezett helyszínrajz, max. alapterület, szintterület, zöldfelület, figyelmeztetések.
- EllenőrzésPDF-et tölthet le, és kérhet építész szakvéleményt a végleges döntés előtt.
Tudástár
Mekkora ház fér a telekre, saroktelek, nyúlványos telek, terasz, medence, tetőtér – számpéldákkal.
Összes cikk →Mekkora házat építhetek? Példák 600, 800 és 1000 m²-es telekre
Mekkora házat építhetek a telkemre? Számpéldák 600, 800 és 1000 m²-es telekre: alapterület, szintek, szintterület, zöldfelület – övezetfüggő példákkal.
TudástárÉpítési övezet és beépítési határértékek – a fogalmak számpéldákkal
Építési övezet és övezeti jelek érthetően: beépítettség, párkánymagasság, zöldfelület, szintterületi mutató – mit jelentenek, és hol találja őket.
TudástárÉpületmagasság, építménymagasság, párkánymagasság – mi a különbség?
Épületmagasság, építménymagasság és párkánymagasság különbsége: melyik szerepel a HÉSZ-ben, hogyan számolják, és hány szint fér bele – példákkal, forrásokkal.
TudástárLke övezet – kertvárosias lakóterület beépítése
Lke övezet beépítése: mit jelent a kertvárosias lakóterület, milyen beépítettség, magasság, zöldfelület jellemző – példaszámítással, a TÉKA alapján.
TudástárSaroktelek beépítése – két utca, két előkert
Saroktelek beépítése: két utcai front, két előkert, hátsókert a TÉKA 46. § (5) szerint, az építési hely számítása példával és kalkulátorral.
TudástárNyúlványos telek – hogyan számít a nyúlvány a beépítésnél?
Nyúlványos (nyeles) telek beépítése: a nyúlvány 3–6 m széles, legfeljebb 50 m hosszú, a beépítettséget a nyúlvány nélkül kell számolni – TÉKA 48. §, példával.
Gyakori kérdések
Hogyan számolható ki a telek beépíthetősége?
A telek területét megszorozza a helyi építési szabályzatban előírt legnagyobb beépítettséggel (pl. 800 m² × 35% = 280 m²). Ezt azonban az építési hely is korlátozza: az elő-, oldal- és hátsókert levonása után maradó területen kell elférnie az épületnek. A kalkulátor mindkettőt számolja, és a kisebbiket adja eredményül.
Honnan tudom, milyen értékek vonatkoznak a telkemre?
A település helyi építési szabályzatából (HÉSZ): a szabályozási tervlapon megtalálja a telek övezeti jelét (pl. Lke-2), a rendelet szövegében vagy övezeti táblázatában pedig a hozzá tartozó beépítettséget, magasságot, zöldfelületet és szintterületi mutatót. Kétség esetén a települési főépítész vagy az építésügyi hatóság ad felvilágosítást.
Mi a különbség a beépítettség és a szintterület között?
A beépítettség a telek felülnézeti lefedettsége: az épületek 1,00 m-nél magasabb részeinek vetülete a telekterülethez képest. A szintterület az összes építményszint bruttó alapterületének összege; a szintterületi mutató ennek és a telekterületnek a hányadosa.
Beleszámít a terasz a beépítettségbe?
A fedett terasz igen, kivéve, ha a teljes területe felett erkély van. A fedetlen, terepszint közelében lévő terasz nem számít bele, mert a beépített terület az 1,00 m-nél magasabbra emelkedő épületrészekből adódik (TÉKA 5. § 145. pont, 10. § (5)).
Mennyire pontos a kalkulátor eredménye?
A geometria (terület, építési hely, kerttávolságok) pontosan számolódik a megadott adatokból. A szintszám és a szintterület becslés. A végleges, kötelező értékeket a helyi építési szabályzat és az építésügyi hatóság adja; döntés előtt kérjen építész szakvéleményt.
Letölthetem a számítást?
Igen, a „PDF letöltése” gomb a méretezett helyszínrajzot, a bemenő adatokat, az eredményeket és a figyelmeztetéseket egy dokumentumba menti. A „Link másolása” gombbal a számítás linkként is megosztható.
Bizonytalan a számításban?
Kérjen építész szakvéleményt a telkére: a helyi szabályzat alapján ellenőrizhető, pontosan mekkora és milyen épület fér el rajta.